דירוג אשראי – מה זה אומר בכלל? ואיך הוא קשור בדיוק לקניית נכס נדל"ן? קניית נכס היא עסקה גדולה ומשמעותית שלה הוצאות נלוות והשפעות רבות על החיים הכלכליים שלנו לאורך שנים. כדי להבין את טיבה ננסה לבחון את הקשר בין דירוג אשראי לבין עסקה של קניית נכס.
מהו דירוג אשראי?
מאז 2019 פועל בישראל דירוג אשראי אישי. זהו דירוג שניתן לכל אזרח ואזרחית בישראל מגיל 18 ומעלה שיש אודותיהם מידע במאגר נתוני האשראי. כל מי שמשתמשים בכרטיסי אשראי, מסגרת אשראי, צ'קים, הלוואות ועוד – נצבר לגביו מידע כל העת: כיצד הוא מתנהל מבחינה כלכלית. האם הוא נוטה לחסכונות והשקעות? האם הוא עומד בפירעון ההלוואות? מוציא צ'קים באופן מחושב?
על כל התנהגות כלכלית שלנו נמסר מידע למאגר נתוני אשראי. מהמידע הזה מפיק המאגר את דירוג האשראי שלנו: מין ציון שמשקף את המידה בה ניתן לסמוך עלינו מבחינה כלכלית – להלוות לנו כסף, לאפשר לנו תנאים שונים של הלוואות ואשראי, ועוד.
על מה משפיע דירוג אשראי?
דירוג האשראי מיועד לגופים פיננסיים כמו בנקים ובתי הלוואות, לפיו הם יודעים כמה לסמוך עלינו כלכלית. האם לאשר לנו הלוואה, באילו תנאים, עד כמה נעמוד בהחזר חודשי שוטף ועד כמה נפרע החזרים גדולים.
קניית נכס – משכנתא
קניית נכס נדל"ן כוללת לרוב שתי אופנויות תשלום שונות: האחת רכישה רגילה – העברת סכום מזומן מחשבון הבנק שלנו לזה של הקונה. השנייה היא משכנתא: הלוואה כספית גדולה של גוף פיננסי חזק כמו בנק, שמיועדת לרכישת נכס נדל"ן. הדירה משמשת כמשכון למקרה של אי פירעון. פירעון ההלוואה נעשה במשך שנים, בסכום חודשי קצוע, וניתן למחזור אחת לתקופה, בהתאם לתנאי המשכנתא המשתנים. בגלל שהמשכון בטוח עבור הבנק או הגוף המלווה, הוא מאפשר תנאים מעולים. פרישה נוחה, ריביות נמוכות משמעותית מכל הלוואה אחרת.
דירוג אשראי ומשכנתא
משכנתא היא הלוואה, וממילא – מושפעת מדירוג האשראי שלנו. איך יחליט הבנק אם לאשר לנו משכנתא ואעד כמה? זה תלוי בין השאר גם בדירוג האשראי.
כמובן שיש גורמים נוספים: מהו אחוז המזומן שלנו מתוך מחיר העסקה? מהן ההכנסות וההוצאות שלנו בחודשי? שיקולים נוספים שלוקח הבנק – כדאיות העסקה אל מול הערכת שמאי מקרקעין וההיתכנות לשבח – לעליית מחיר הנכס.
כשמדובר על עליית מחירים חשוב להבין שכל הנדל"ן בארץ עולה כל הזמן, בקצב מהיר יותר או פחות. עם זאת, נכסים משתלמים במיוחד הם כאלה שמחיריהם עולים בקצב גבוה פי כמה מהרגיל – שבח ריאלי גבוה. עליית המחירים היא בכל מקום בארץ, אם מחפשים נכס נדל"ן בחולון, מתווכים בחולון יוכלו לאתר לנו נכס שמחירו משתלם במיוחד – למשל מפרויקט חדש או מוכר שלחוץ למכור מהר.
